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GRAPETOWN'S DIARY 2nd

一口馬主、おでかけ、アウトドア、過去の経験などの雑記です

分譲マンションの修繕積立金が足らなくなることを避けるために

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実は修繕積立金のこと、知らずにマンション住まい (^-^;

私、現在はマンション(分譲)に手生活をしております。
引っ越してきてかれこれ15年近くになるのですが、数年前にマンションの大規模修繕工事の1回目がありました。
 
もともと実家は一戸建てなので、家の不具合は自分のところで修理でしたが、マンションの場合は全戸一斉、建物全体の修繕、改修、保全を半年かかって行っていました。
 
実はその大規模修繕がどんなものでどうやるのかなどについては、細かい事はもちろん殆ど知らずに入居したんです。
今思えばダメなんですけど、ちょうど修繕工事の年に理事会の役にあたったので、いろいろ勉強になり良かったと思っています。
 

マンションの修繕積立金が足らなくなる? 2020年問題?


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そうなんです、修繕積立金が足らなくなるっていうハナシをネットで見つけ、読んでみたらなるほど、そんな事もあるんだと…。

 

sp.yomiuri.co.jp

あなたのマンションは「2020年問題」を乗り切れるか?! : 深読みチャンネル : 読売新聞(YOMIURI ONLINE) 1/5

 

いやいや恐ろしいです。
上記に書いたマンションの理事会の順番が回ってきた年に、月イチの理事会でいろんなハナシが出て理事会役員ではない、こういった問題に詳しく、先のことを考えていた人が同席していたので、いろいろと勉強できた一年でした。

マンションの大規模修繕とは…、再度検索してみました。

www.idaken.net

大規模修繕の時期 タイミング いつ行えばいいの?

ということで、新築してから10~15年後に一回目、そしてまた10~15年後に再度と繰り返し行い、マンションの補修、修繕、改修などのメンテナンス工事です。
実家は一戸建てなんで、家の不具合は家庭ごとにやりますけど、マンションの共用部分については全戸一斉にしてたんですね。
廊下やベランダなどはこのタイミングでいろいろ行いますけど、部屋の中の修復、うちでやったのは風呂場の壁が割れた、フローリングの張り替えなどはその住人の判断でやってます。

 

1回目より、2回目、それより3回目と大規模修繕コストは増える可能性が高い

そりゃそうですよね。
新築10年目、それより20年、30年経ったほうがマンション自身古くなっていますから、修繕、補修しなければならない場所は増えますし、その修復度合も高くなり当然コストも上がっていきます。

 

そのタイミングでマンションの住人が減って空き部屋が多かったりすると、修繕積立金額が少なかったりすると、補修箇所に制限や下手をすれば出来なくなる…、いやいや怖いハナシです。

 

そうなると出て行ける人は出て行きますから、余計に悪循環になりそうですし。
そんな記事を目にすると、とってもうるさい、細かい人だなと思っていた人が実は一番良く考えていたんだなと思っています。

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大規模修繕工事においてどんなことをしたのか

まず、マンション全体(複数棟があります)で、どこの補修、撤去等が必要なのかをリストアップしていました。
もちろん、そのうるさい(ごめんなさい、当時はそう思ってました)人、理事会、管理会社でリストを作成し、通常は管理会社からの斡旋などで業者を選定するのですが、確か入札で業者を選定していました。

もちろん、マンションの大規模修繕工事の実績があって、事業を何年か継続して行っているなどの条件を付けて、入札を行い金額と内容で決定していました。
安ければ良いという事で決まったわけでもないようでしたね。

その後業者が決まったあとに、様々な補修、修繕箇所それぞれの金額を出しつつ、一部はクレーム処理交渉なんかに移行していました。
10年少しで壊れる、修理しなければならないのはおかしいような場所、備品など、そんなところは施工会社との交渉を行っていました。

 

他には、廊下部分やベランダ部分の床面の張り替えや、外壁などで、全ての交換、補修が必要か、一部だけの交換にするかなどを細かく確認し、理事会に挙げコストを下げれる方向へ持っていきました。

一番ビックリしたのは、工事の作業を行うスタッフさんの控室でした。
通常は施工業者がプレハブなどを設置するのでしょうが、それもコストに入っているためマンションの集会所を事務所、控室として使用することにしたようです。
これで結構なコストダウンになったようです。

あとは作業員に名札を徹底させ、挨拶もキッチリとするなど…、かなり細かく指示が出ていたようでした。

おかげでかなり一回目の大規模修繕のコストは抑えられ、二回目に余裕を持たせることが出来たようです。


それでも大小いろいろな問題がありました

そこまで細かく行った打ち合わせでしたけど、やはりダメな事は起こるようで…
高所作業場所への入口のカギが開けっ放しだったり、挨拶が出来ていなかったり、名札をつけなかったり…。

その業者さんは出入り禁止になっていましたけどね…。

 

吸殻がおちていたりとか…、まあいろいろとありましたけど無事に終わって良かったなと。それに細かい指示や交渉を行っていなければ、言われるままに業者に従い、次の修繕工事でも良い場所を無理やりに交換、補修などを行うことにより、費用がどんどん上がっていってしまってたかもしれません。

 

最終的には細かいくらいで丁度良いのかも…?

修繕積立金を一回目で使いきるのではなく、必要なところだけに使うことによっって2回目にかかるお金に回すことにすれば、少しでも余裕はでるでしょうし、不足分を出費しなければならない…ということも回避できます。

このあたりは仕事で業者を決定する際、見積もりを各社から取って一番良いところ、安いところを選定するのと同じですよね。
ただ、この先も住む場所のことですから安さだけが条件ではないですよね。

少なくとも2回目、3回目の修繕コストは1回目よりも増えるということと、マンションに空き部屋が無いという状況が、絶対ではないと頭に置いておかなければならないのかなと思います。


細かいですけど、交換にするのか塗装だけの補修にするのかや、床のシートも全部張り替えるのか、不具合が出ている場所だけにするのか…、こういったことで金額は抑えられるようです。

ただ、こういった工事や内容について詳しい人が住人にいればなんとかなるんでしょうけど、なかなかそう上手くは行かないのかもしれません。

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